Zakup działki to ważna decyzja, która wymaga dokładnej analizy wielu czynników. Nie wystarczy tylko sprawdzić lokalizację, określić cenę i wielkość działki. Trzeba również zwrócić uwagę na aspekty prawne, techniczne i środowiskowe, które mogą mieć wpływ na wartość i możliwości zagospodarowania nieruchomości.
Aby ułatwić Ci podjęcie właściwej decyzji, polecamy skorzystać z Raportu o działce oferowanego w ramach serwisu smartsdi.pl.
To nowoczesne i profesjonalne narzędzie, które dostarcza Ci kompleksowych informacji o wybranej działce, takich jak:
Zamówienie Raportu o działce jest bardzo łatwe, a wynik otrzymasz niemal natychmiast. Wystarczy podać numer ewidencyjny działki lub wskazać nieruchomość na mapie. Raport zostanie przygotowany w ciągu kilku minut i wysłany na Twój adres e-mail w formacie PDF.
Raport o działce to nie tylko źródło cennych informacji, ale także sposób na oszczędność czasu i pieniędzy. Dzięki niemu unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek i ryzyka poniesienia dodatkowych kosztów związanych z zakupem lub budową na działce. Raport pomoże Ci również negocjować lepszą cenę i warunki umowy z sprzedawcą.
Nie zwlekaj więc i zamów Raport o działce oferowany w ramach serwisu smartsdi.pl już dziś. To najlepsza inwestycja w Twoją przyszłą nieruchomość!
Wymarzona działka jest właściwie wybrana, ale czy wiesz, jakie niespodzianki mogą na ciebie czekać? Pamiętajmy, że na działkę wydajemy znacznie więcej niż na nowe auto. Analiza dostępnych informacji to podstawa, żeby wyeliminować część ryzyk.
Polski rynek nieruchomości jest obfity w wiele ofert sprzedaży. Na jakie kluczowe aspekty należy zwrócić uwagę, aby kupno działki okazało się trafnym wyborem, z którego będziemy się cieszyć przez lata? Ważna jest dokładna analiza nieruchomości, a najistotniejsze jej elementy postaramy się przybliżyć.
Każdy, kto jest zawodowo związany z rynkiem nieruchomości doskonale zna odpowiedź na pytanie – jakie są trzy najważniejsze rzeczy przy wyborze nieruchomości?
Należy pamiętać, że kupując działkę pod budowę domu czy działkę z istniejącym domem, nierzadko wybieramy miejsce, w którym będziemy już mieszkać do końca życia. Dlatego lokalizacja jest najważniejsza. W tym miejscu należy zaznaczyć, że o ile decyzja o wyborze regionu Polski jest sprawą indywidualną, to pewien zakres parametrów lokalizacyjnych działki jest stały niezależnie, czy chcemy ją kupić w Beskidach, czy na Kaszubach.
O ile nie marzy nam się ucieczka w dalekie łąki czy głęboki las, najważniejszym aspektem jest możliwość dojazdu oraz jego czas. Dlatego warto się zastanowić i sprawdzić, w jakiej odległości od drogi znajduje się nasza potencjalnie wymarzona działka. Warto też przeprowadzić analizę czasu dojazdu samochodem, żeby wiedzieć, ile czasu będziemy potrzebować na dotarcie do pracy czy odwiezienie dzieci do szkoły.
Oczywiście to dopiero początek procesu decyzyjnego. Poza lokalizacją jest szereg bardzo istotnych aspektów wpływających na wartość nieruchomości, łatwość użytkowania i uniknięcie niepożądanych negatywnych sytuacji.
O tym w następnej części poradnika.
Każda nieruchomość powinna mieć nadany numer oraz założoną księgę wieczystą, w której zawarty jest jej stan prawny. Należy jednak pamiętać, że księgę wieczystą zakłada się na wniosek, a zatem może się zdarzyć tak, że poprzedni właściciele nigdy KW nie założyli.
KW składa się z czterech działów:
Treść księgi wieczystej jest jawna i można ją sprawdzić w wyszukiwarce KW prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Problem pojawia się w momencie, kiedy trzeba podać numer księgi, gdyż wyszukiwarka tylko na tej podstawie pozwala wyświetlać jej treść. Dlatego jeżeli właściciel nieruchomości, którą chcemy kupić, nie chce nam podać tego numeru, powinniśmy się dobrze zastanowić, co w KW jest ukryte.
Zasada rękojmi księgi wieczystej to zdefiniowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece regulacja, która ma za zadanie chronić interes nabywcy nieruchomości. Zapis ten przewiduje domniemanie prawne zgodności stanu ujawnionego w KW ze stanem rzeczywistym.
Na czym to polega? Rękojmia chroni osobę, która w dobrzej wierze i zaufaniu do treści KW nabywa nieruchomość. Może się zdarzyć, że osoba zbywająca jest wpisana w księdze jako właściciel, natomiast w rzeczywistości nie jest właścicielem (lub nie jest jedynym właścicielem). Wówczas rękojmia działa na rzecz nabywcy i staje się on nowym prawowitym właścicielem.
W polskim prawie najważniejszym dokumentem, który definiuje, jak możemy zagospodarować naszą nieruchomość, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jest to dokument, który powstaje po wielu konsultacjach w ramach uchwały rady gminy i stanowi akt prawa miejscowego, a jego przepisy są wiążące. Należy przy tym pamiętać, że w jego przypadku obowiązuje zasada, że co nie jest dozwolone, jest zabronione. Warto zatem wziąć pod uwagę, co się znajduje w zapisach MPZP.
Jeżeli działka jest objęta planem, musimy sprawdzić tak naprawdę dwie rzeczy:
Przykładowo mogą być to wytyczne dotyczące liczby kondygnacji budynku, nachylenia dachu czy wymaganej powierzchni biologicznie czynnej.
Problem może pojawić się wtedy, gdy kupimy nieruchomość bez sprawdzenia MPZP i okaże się, że nasze pomysły i plany kolidują z ustanowionymi przepisami. Należy pamiętać, że każda zmiana musi być uchwalona przez Radę Gminy lub Radę Miasta, a proces legislacyjny znacznie wydłuży czas realizacji inwestycji.
W Raporcie o działce możesz sprawdzić, czy wybrana przez Ciebie działka objęta jest planem miejscowym, w jakiej leży strefie i jakie są zapisy uchwały.
W przypadku braku MPZP w celu zabudowy działki może być konieczne wydanie przez gminę decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Decyzja jest potrzebna na przykład do:
Inną decyzją administracyjną, która może mieć wpływ na postęp naszej inwestycji jest pozwolenie na budowę. Jest ono potrzebne do rozpoczęcia i prowadzenia budowy lub wykonywania robót budowlanych. Pozwolenia na budowę wymaga budowa, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa oraz przebudowa obiektów budowlanych.
Listę pozwoleń na budowę możesz zobaczyć w Raporcie o działce. Dowiesz się, czy na wybranej lub sąsiednich działkach wydano w ostatnim czasie pozwolenie i czego ono dotyczy.
Przed zakupem działki należy również sprawdzić, jakie inne czynniki mogą wpłynąć na realizację naszych planów. Dotyczy to przede wszystkimi czynników środowiskowych, takich jak zasięg powodziowy najbliższych zbiorników oraz cieków wodnych, lokalizacja działki w pobliżu ustanowionych form ochrony przyrody (obszary chronione, rezerwaty itd.), obszarów objętych ochroną zabytków czy terenów związanymi z górnictwem.
Podczas wyboru działki do zakupu z pewnością powinniśmy sprawdzić jej ukształtowanie terenu. Jeżeli zależy nam na niskich kosztach związanych z budową, warto rozważyć kupno działki relatywnie płaskiej, przez co zaoszczędzimy pieniądze na wyrównanie terenu pod nasz nowy dom. Numeryczny model terenu (NMT) pozwala na weryfikację ukształtowania terenu i wspomoże nas w podjęciu decyzji o zakupie. Przedstawia również spadki, które na terenach mniej płaskich mają wpływ na np. kierunki spływu wód opadowych.
Podobnie jest z pokryciem. Bliźniaczy numeryczny model pokrycia terenu (NMPT) pokazuje nie tylko poziom gruntu, ale również obiektów, które na nim się znajdują tj. szaty roślinnej oraz zabudowy. Dzięki temu, siedząc w domu, możemy sprawdzić, czy nasza koncepcja zagospodarowania nieruchomości idzie w parze z jej obecnym stanem i jakie ewentualne prace ziemne i porządkowe czekają nas w kwestii zieleni.
W dobie rosnącej popularności paneli fotowoltaicznych oraz coraz większej świadomości dotyczącej alternatywnych źródeł energii warto zwrócić uwagę na możliwości i szacunkowe wartości energii, jakie możemy pozyskać na interesującej nas działce. Jeżeli poważnie myślimy o instalacji fotowoltaiki, musimy sprawdzić ukształtowanie i pokrycie terenu nie tylko na naszej działce, ale również w jej sąsiedztwie. Na podstawie NMPT możliwa jest symulacja nasłonecznienia w danym dniu i sprawdzenie, które obszary będą zacienione, a które będą miały wysokie nasłonecznienie. Ważny jest odpowiedni wybór miejsca budowy domu oraz kształtu dachu, aby jak najdłużej docierały do nich promienie słońca.
W Raporcie o działce znajdziesz mapy pokazujące rozkład nasłonecznienia wraz z ilością energii w Wh/m2 w dniu przesilenia letniego, zimowego oraz równonocy, dzięki czemu poznasz maksymalny, minimalny i średni potencjał solarny.
Warunki gruntowe należą do najistotniejszych czynników, które trzeba sprawdzić przed budową domu czy innego budynku. W zależności od rodzaju gruntów zmieniają się koszty budowy. W przypadku mniej korzystnych warunków wzrastają nakłady na materiały czy technologię stawiania obiektu. Inaczej buduje się na piaskach, a inaczej na glinach albo torfach. Na pomoc przychodzą tutaj mapy geologiczno-inżynierskie, które są udostępniane przez Państwowy Instytut Geologiczny.
Woda jest niezbędna do życia, ale stanowi również niebezpieczny żywioł. W związku z tym zawsze warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości, czy nie znajduję się ona w strefie zagrożonej powodzią. Dzięki temu, na podstawie danych przygotowanych przez Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej, będziemy mogli lepiej zadbać o zabezpieczenie domu.
Drugim ważnym aspektem jest susza, która dotyka nas w coraz większym stopniu. Jeżeli planujemy zakup działki pod uprawę, warto rozeznać się, jaka kategoria podatności na suszę występuje na interesującym nas terenie.
Aby ocenić, czy nieruchomość nadaje się do realizacji zaplanowanej inwestycji, należy przeanalizować, co się na niej znajduje. Do tego celu doskonale nadaje się ortofotomapa. W uproszczeniu – jest to rzeczywisty obraz powierzchni terenu powstały z przetworzonych i połączonych zdjęć lotniczych. Można zatem powiedzieć, że jest to bezpośrednie zdjęcie naszej działki i otaczającego ją terenu z „lotu ptaka”, w tym przypadku samolotu. Z tej perspektywy jesteśmy w stanie przeanalizować, chociażby wzrokowo, użytkowanie terenu i istniejące obiekty. Możemy także określić, czy występują naturalne bariery wykluczające nasze plany co do nowej inwestycji.
Dostępność ortofotomapy w poszczególnych latach może się różnić w zależności od rejonu Polski. W większości lokalizacji możemy jednak cofnąć się mniej więcej o ok. 20–25 lat i uzyskać informację przynajmniej w interwałach pięcioletnich. Jeżeli dostępne ortofotmapy nie zawierają jednak wszystkiego co nas interesuje i chcemy dowiedzieć się, co było znacznie wcześniej, pomocne mogą okazać się materiały, takie jak archiwalne zajęcia lotnicze.
Na podstawie analizy zdjęć archiwalnych można wskazać okres, w którym na nieruchomości pojawiły się zabudowania. Może się to okazać szczególnie przydatne przy próbie legalizacji samowoli budowlanej, ponieważ w przypadku obiektów użytkowanych przez co najmniej 20 lat możliwe jest zastosowanie uproszczonego postępowania. Ponadto budynki wzniesione przed 1995 rokiem obowiązują w tej procedurze inne przepisy. Zdjęcia można wykorzystać także w celu sprawdzenia historii użytkowania działki oraz wykorzystać jako dowód w sprawie o uznanie zasiedzenia nieruchomości. Archiwalne zdjęcia służą nie tylko właścicielom – coraz częściej korzystają z nich również samorządy w celach podatkowych do weryfikacji nielegalnie postawionych budynków.
Zdjęcia dostępne są w zasobach GUGiK i w przeciwieństwie do ortofotomapy nie są udostępniane bezpłatnie – jeśli chcemy z nich skorzystać, musimy kupić odpowiednie arkusze, wykorzystując do tego portal PZGIK, gdzie po rejestracji możliwe będzie zamówienie poszczególnych zdjęć. Najlepiej jest znać dokładnie identyfikator poszukiwanego zdjęcia. Tutaj potrzebna będzie wiedza, jakie zdjęcia i w jakim okresie były wykonywane w okolicy naszej nieruchomości. Informacji o tym, który arkusz obejmuje swoim zasięgiem naszą działkę w prosty sposób dostarczy Raport o działce. W sekcji „Archiwalne zdjęcia lotnicze” zawiera on m.in. informację o lokalizacjach środków rzutów zdjęć dostępnych dla wybranego obszaru, dacie wykonania zdjęcia (nalotu), skali, a także umożliwia podejrzenie miniatury zdjęcia, co może znacznie ułatwić wybór zakupu w portalu PZGiK. Poniżej przykład ilustracji pokazującej rozkład środków rzutów (czyli środków wykonanych zdjęć).
Raport o działce oferowany przez firmę Geo-System w przejrzysty sposób prezentuje wszystkie dostępne ortofotomapy oraz informacje o archiwalnych zdjęciach lotniczych, dzięki czemu w kilka minut można prześledzić historię zagospodarowania.
